フルリノベーションとは？特徴、ポイント、費用を解説

新しい住まいを検討する際、新築の戸建てを建てるのはなかなか予算的にハードルが高いですよね。かといって中古物件では戸建て、マンションにかかわらず、なかなかお眼鏡にかなう間取りに巡り合うのも難しいもの。

 

自由に間取りを決めたい、でも予算を抑えたい、そんな方は第3の選択肢として「中古物件のフルリノベーション」を検討してみてはいかがでしょうか。

 

フルリノベーションって何？ 

「リノベーション」や「リフォーム」という言葉は聞いたことがあると思いますが、「フルリノベーション」に聞き馴染みのない人も多いのではないでしょうか。一体どんなものか解説していきます。

 

フルリノベーションの定義

「フルリノベーション」とは、既存の戸建やマンションの古びた内装を解体して、ゼロの状態から空間設計する改修工事を指します。マンションなどの集合住宅の共有部（窓、ベランダなど）は工事ができませんが、出来上がりはほぼ新築と変わりません。

 

構造部分（木造であれば柱と梁を残した木組み、マンションならコンクリートの躯体）だけを残して、内装すべてを解体するものを「スケルトンリノベーション」とも言います。

フルリノベーションとリノベーションの違い

リノベーション工事の目的は、暮らす人のライフスタイルに合わせて、住まいをより快適にすることです。子どもの様子を見ながら料理できるようにキッチンダイニングとリビングをつなげる間取り変更、高齢化に伴った風呂場のバリアフリー化などが例に挙げられます。

 

内装全体を工事する「フルリノベーション」に対して、空間の一部を改修する工事はそのまま「リノベーション」といいます。２つの大きな違いは、工事の規模です。リノベーションにおいては壁の撤去や設備の取り換えなど、あくまで住居の一部で、住居全体には至りません。一方、フルリノベーションでは外から見える間取りや設備以外にも、給排水管や電気配線などの目に見えないインフラ部分も刷新します。利便性を高めるだけでなく、築年数が古い戸建てにおいては、躯体部分に耐震・補強工事を施して建物の安全性を改善できるのも特徴です。

 

フルリノベーションとリフォームの違い

リノベーション以外に「リフォーム」という言葉もあります。リフォームは一般的に、老朽化したもの、破損したものを修繕・改装する工事です。一見リノベーションと同じように見えますが、リフォームが古くなったものを“新しくする”だけなのに対して、リノベーションは“新しく価値や機能を加える”工事といえます。

 

例えば、キッチンが老朽化した場合、システムキッチンを新しいものに入れ替えるのはリフォームです。しかし、食器洗い機を導入したり、壁付けから移動してペニンシュラ型に変えたりすれば、リノベーションとなります。

 

なぜ新築よりフルリノベーションが選ばれている?

「フルリノベーションを行うより、新築を建てたほうが手っ取り早いのでは？」と感じる人も多いでしょう。ではなぜフルリノベーションが選ばれているか、その理由を解説します。

 

新築とフルリノベーションの費用の違い

新築と比べて特にメリットを感じられるのは、費用面です。新築住宅を購入したり、戸建を建て替えしたりするよりも、リノベーションのほうが既にある住宅の基礎や構造躯体を活かす分、コストを圧縮できます。スケルトンにすれば、劣化具合などもチェックできて補強をきちんと加えられるため、低コストで長く暮らすことができる住まいを実現できます。

 

新築とフルリノベーションの固定資産税の違い

土地や家屋などの「固定資産」を所有すると、所有者は毎年「固定資産税」を支払わなければいけません。ただし、家屋の評価額は建物の素材や築年数に影響を受けるため、築年数の古い中古物件は、新築物件に比べて安くなる傾向です。

 

注意しなければいけないのは、「建て替え」です。建物の構造からすべて建て直すと、資産価値が上がって固定資産税が高くなります。一方、リノベーションでは構造を再利用する分、築年数がリセットされないため、評価額に影響を受けないことがほとんどです。ただし増築をして床面積が増える場合は「新しい建物」とみなされて評価額が上がることもあるので、リノベーションを依頼する際は、改修の範囲内か、増築に該当しないか、施工会社と相談しながら工事内容を検討しましょう。

 

新築とフルリノベーションのデザインの自由度の違い

施主の要望をデザインに反映できる注文住宅は別にして、新築の分譲戸建てやマンションは完成品を購入します。施工前に間取りやデザインを選べるものもありますが、追加費用がかかるほか、細かなデザイン注文ができるわけではありません。その点、フルリノベーションは構造上の制限はありますが、デザインの自由度は比較的高く、細部までこだわって空間設計できます。

ただし予算には限りがあるので、設備や素材にこだわりすぎて、肝心な構造体の補強を忘れないようにしましょう。諸々細かな経費は別途かかりますが、住宅を購入する場合、土地代＋建物代＝購入費用です。築年数が古い建物ほど費用は安くなりますが、1981年以前の建物であれば旧耐震基準のため、耐震補強工事を検討する必要があります。命にかかわることなので、安全面に配慮したうえで自由に内装をデザインしましょう。

 

フルリノベーションのデメリット

フルリノベーションに大きなデメリットは特にありません。
しかし、フルリノベーションの際の注意点として以下のようなものがあります。

 

工事期間中は仮住まいをする必要がある

購入したらすぐ引越しできる分譲住宅やマンションとは異なって、フルリノベーションは物件を購入後、デザインの打ち合わせを重ねてから施工に入るので、実際に住むまでに時間がかかります。工事が大規模な分、住みながらの工事はできないため、施主は工事期間中の仮住まいを用意しなければいけません。

 

仮住まいは、施主自身が探す場合や、施工会社が手配し引越しまでサポートしてくれることもあります。もちろん、今住んでいるところに引き渡しまで継続して住むことができれば別途用意する必要がないので、管理会社や大家に相談してみましょう。

 

新居への引越しは余裕をもって、竣工予定日の1～２か月ほど後に設定しておくと良いでしょう。古い物件であれば、着工後に構造上の不具合を見つけることもあり、追加補修分の工期と費用がかさむ可能性もあります。不足の事態で工期が遅れた場合でも、また別の仮住まいを探したり、2度も引越ししたりしないで済むように、余裕をもって計画的に準備しましょう。

 

ローンの金利が高くなる場合がある 

住宅や土地の購入の際には、ほとんどの人が「住宅ローン」を活用すると思われます。住宅ローンは、融資対象となる物件を担保として抵当権を設定する「有担保ローン」です。万が一返済ができなくなった場合は、金融機関が担保物件を競売して、その代価から優先的に債券を回収します。一方、リノベーション費用については担保できるものがないため、一般的に住宅ローンは適用できません。

 

そのため、リノベーション費用を一括で支払う資金がない場合は、住宅ローンとは別に「リフォームローン」を利用する必要があります。しかしリフォームローンは無担保ゆえに、金利が高い傾向にあり、返済額が膨らみやすいので注意しましょう。手元資金がある場合は、リノベーション費用に優先的に回すのがおすすめです。

 

住宅ローンの一種、「一体型ローン」では、物件購入費用とリノベーション費用を併せて借り入れできますが、借入時に工事を依頼するリノベーション会社を決定しておく必要があります。中古物件・リノベーション会社・ローンは並行して探すと良いでしょう。

 

フルリノベーションにはどれくらい費用と時間がかかる？ 

では実際に中古物件を購入してフルリノベーションすると、どれくらい費用と時間がかかるのでしょうか。物件を購入後から引き渡しまでどんなステップを踏めば良いのかも併せて解説します。

 

フルリノベーションにかかる費用

フルリノベーションは、施工規模、導入する設備、使用する建材、そして木造鉄骨造、RC造など物件の構造によっても費用は異なります。マンションの目安としては施工面積(平方メートル)×23万円です。60平米であれば1,380万ほどかかる計算になります。一方、戸建ては2階建や3階建で延床面積が大きい場合は費用が高くなる場合もあるので、施工面積（平方メートル）×22～27万円が目安です。

 

事前に各業者に見積もりを依頼して比較すると良いでしょう。あまりにも安すぎる業者は避け、安心して任せられる業者を選ぶことが大事です。また、物件次第では、思いもよらない追加工事がかかる場合もあります。あまり検討せずにマンションを購入してしまうと、費用不足で希望のリノベーションが実現できなくなる可能性もあるので、物件価格と工事費用のバランスを考えたうえで予算を決め、資金計画を調整しましょう。

 

フルリノベーションにかかる時間

フルリノベーションは設計に2ヵ月、施工に2～3ヵ月かかるのが一般的です。さらに中古物件探し、工事を依頼するリノベーション会社探しを加えると、全体で入居までに6ヵ月かかると考えたほうが良いでしょう。以下が一般的な流れとなります。

 

【中古物件の購入まで】

1)中古物件探し（入居の5、6ヵ月ほど前）

賃貸物件を探すときと同じように住宅情報サイトなどで検索し、気になる物件があれば内覧を申し込みます。日本は地震がある国なので、必ず築年数、制震・免震・耐震に対応しているか、インスペクション（建物検査）済みかなど、チェックしましょう。

 

2)購入申し込み/ 住宅ローンの事前審査（入居の4、5ヵ月ほど前）

物件を決めたら、購入申し込みをして住宅ローンの事前審査を行います。物件に関して気になる点があれば、売買契約を結ぶまでに不動産会社に確認しましょう。

 

3)売買契約（入居の4、５ヵ月ほど前）

司法書士を交えて、売買契約を結びます。不動産の担当者と金融機関へ出向き、住宅ローン借入金の入金確認や支払いなどを行うので、半日がかりとなります。

 

【施工まで】

1)リノベーション会社探し（入居の5、6ヵ月ほど前）

中古物件探しと並行して始めます。施工費は業者によって異なるので、リノベーション会社は複数社、相談することをおすすめします。会社によってはどの段階から費用が発生するか異なるため、初回の相談時に確認しましょう。「一体型ローン」を申し込むために、早めにリノベーション会社を選定したい方は、施工事例と実際の施工金額から判断します。

 

2)現地調査（入居の4ヵ月ほど前）

リノベーション会社と一緒に施工物件の採寸、写真撮影などを行います。マンションの場合は、事前に管理組合に連絡して、専有部分や天井裏の寸法、配管ルートを確認するために、竣工図を準備してもらいましょう。

 

3)設計提案・見積もり（入居の3ヵ月ほど前）

ヒアリングや現地調査をもとにしたリノベーションプランを提案されます。見積りを確認し、綿密に打ち合わせをしながら、設計プランを調整して理想の住まいに近づけましょう。

 

4)工事契約（入居の2ヵ月ほど前）

最終プランに合意したら、リノベーション会社と工事契約を結びます。マンションで管理組合の承認が必要な場合は、承認を受けてから実際に着工します。

 

5)工事（入居の2ヵ月ほど前）

工事に入る前に、近隣の住戸へ挨拶しましょう。工事を進めていく中で、竣工図と違う箇所が判明したり、デザインの詳細を決めたりするとき、現場で打ち合わせを行います。

 

6)引き渡し

工事が終わり次第、リノベーション会社による自主検査を実施した後、施主も出来上がりを確認します。気になる点があれば、この時点できちんと伝えましょう。手直しされてから、物件は引き渡しされます。

 

まとめ

理想の間取りを反映できる中古物件のフルリノベーションですが、物件を探す際にローン組みやリノベーション会社選びも計画的に行わないと理想の住まいがどんどん遠のいてしまいます。

 

しかし信頼できるリノベーション会社とはどう探せば良いのか、理想の住まいをどのように伝えたら良いのか、不安なところは多いですよね。そんな方はまずデザリノのサイトを覗いてみてください。自分の好みのデザインを設計するデザイナーに相談すれば、プロの目線で導き出した、理想の我が家に近づくリノベーションプランとぴったりの施工会社をご提案致します。気になった方は、ぜひデザリノまでお問合せください。